Ochrona majątku – nieruchomości. Jak uchronić swój dom od licytacji komorniczej.

 Jedną z najbardziej chronionych rzeczy w sytuacji finansowego kryzysu jest posiadana nieruchomość, zwłaszcza dom czy mieszkanie w którym zamieszkujemy. Nie tylko względy materialne, ale również uczuciowe, poczucie stabilizacji i oparcia powodują, że chcemy za wszelką cenę uniknąć utraty swojego gniazda. Hipoteka nieruchomości jest niezwykle wygodnym i stosunkowo pewnym środkiem zabezpieczenia roszczenia wierzyciela, toteż kredytodawca, banki, instytucje finansowe, partnerzy gospodarczy i inni w celu zabezpieczenia swoich interesów obciążają hipotekę nieruchomości. W przypadku wystąpienie niewypłacalności następuje odzyskanie zobowiązań na drodze egzekucji komorniczej z nieruchomości.

Sposoby ochrony nieruchomości

Postępowanie to jest poprzedzone wezwaniami do zapłaty kierowanymi do dłużnika i w przypadku braku takowej sprawa jest kierowana do sądu rejonowego w celu uzyskania nakazu zapłaty. Po uzyskaniu nakazu zapłaty i klauzuli wykonalności sąd rejonowy przekazuje sprawę do komornika działającego przy sądzie rejonowym i zaczyna egzekucję komorniczą. Następuje wezwanie do zapłaty i zajęcie (jeżeli wcześniej takiego nie było ) hipoteki nieruchomości, jako zabezpieczenia roszczeń. Następnym etapem jest opis i oszacowanie nieruchomości przez biegłego, który szacuje jej wartość zgodnie z cenami rynkowymi i porównując ceny do podobnych nieruchomości w sąsiedztwie. Po oszacowaniu komornik wyznacza termin licytacji nieruchomości, podając tą informację do publicznej wiadomości. Należy pamiętać, że wartość wyjściowa przy licytacji chętnych do zakupu wynosi ¾  wartości nieruchomości oszacowanej przez biegłego. Licytacja ma miejsce w sądzie rejonowym przy współudziale komornika. Licytujący wpłacają wadium, zwykle 10% ceny licytowanej nieruchomości. Prawo do zakupu nieruchomości ma osoba, która wylicytowała największą cenę i ona, po uprawomocnieniu się procedury, kupuje nieruchomość wpłacając resztę wylicytowanej ceny. W przypadku, kiedy nie ma chętnych do zakupu w/w nieruchomości za podaną cenę (3/4 tejże ceny), komornik wyznacza drugi termin licytacji, tym razem obniżając wyszacowaną wartość przez biegłego do 2/3 wartości nieruchomości. Może się oczywiście zdarzyć, że i tym razem nie znajdzie się nabywca. W takim przypadku komornik musi poczekać rok i po roku ponownie opisać i oszacować nieruchomość i dalej już postępować jak w przypadku wcześniejszym. Taka jest procedura prowadzenia egzekucji komorniczej z nieruchomości, prosta, szybka i skuteczna, ale WYŁĄCZNIE PRZY BIERNEJ POSTAWIE DŁUŻNIKA!!

 Chcę ponownie podkreślić, że utrata nieruchomości jest często powodem utraty jakiejkolwiek inicjatywy i woli ze strony dłużnika, który traci nadzieję i pozostaje bez możliwości dalszej pracy i zadośćuczynienia wobec wszystkich wierzycieli. Bardzo często egzekucja z nieruchomości oznacza wywalczenie pieniędzy dla jednego wierzyciela i pozostawienie innych bez możliwości ich zaspokojenia. Co więcej, egzekucja z nieruchomości jest często błyskawiczną próbą odzyskania niebotycznych odsetek za udzielony tzw. szybki kredyt, którego oprocentowanie przewyższa często 100% w skali roku!! Czy można się obronić skutecznie przed utratą domu, mieszkania i innych nieruchomości! MOŻNA SIĘ SKUTECZNIE BBRONIĆ!! Należy jednak pamiętać, i jest to zasada żelazna i nie podlegająca żadnej dyskusji, dłużnik musi mieć wolę dalszej pracy, dalszego rozwoju, wykazywania inicjatywy, woli walki nawet, aby „odrobić straty”, uchronić swoją rodzinę i rozwijać się zawodowo. Bez takiej postawy dłużnika obrona przez utratą majątku nie ma sensu. Pamiętajmy, to tylko od nas zależy, nawet w sytuacji utraty płynności finansowej, czy wyjdziemy z kryzysu i dalej będziemy normalnie funkcjonowali.

SKUTECZNA OBRONA PRZED EGZEKUCJĄ Z NIERUCHOMOŚCI.

 Prześledźmy teraz proces egzekucji nieruchomości od strony możliwości obrony dłużnika:

– W momencie otrzymania wezwania do zapłaty i braku tejże musimy czekać kolejne dwa tygodnie na ponowne wezwanie do zapłaty i kolejne, tym razem przedsądowe. Należy pamiętać, że jest to czas możliwych negocjacji z wierzycielami i układania się co do spłaty swojego zadłużenia. Jest to również najlepszy czas do zastanowienia się i podjęcia decyzji o złożeniu do sądu wniosku o ogłoszenie upadłości układowej i tą drogą uzyskanie parasola ochronnego ze strony sądu, a nade wszystko wypełnienie warunku uwalniającego od ewentualnej odpowiedzialności swoim całym majątkiem, w przypadku członków zarządów spółek kapitałowych.

– Po bezskutecznych negocjacjach otrzymujemy sądowy nakaz zapłaty wraz z jego uzasadnieniem. Oczywiście możemy się nie zgodzić z powyższym uzasadnieniem pisząc sprzeciw i rozpoczynając długą drogę sądową. Zakładając niekorzystne sądowe rozstrzygnięcie nakaz zapłaty staje się prawomocny i zostaje przekazany do komornika sądowego.

–  Komornik przysyła informację o zajęciu nieruchomości poprzez dokonanie odpowiedniego wpisu do księgi wieczystej. Następnie komornik informuje o terminie opisu i oszacowania nieruchomości, na co oczywiście możemy się nie zgodzić i zaproponować inny, dla nas korzystny termin.

–  Po otrzymaniu postanowienia o oddaleniu wniosku dłużnika o zmianę terminu opisu i oszacowania biegły przystępuje do opisu i oszacowania  nieruchomości. Na oszacowanie i opis nieruchomości możemy się nie zgodzić,przedstawiając np. wycenę własną lub wykonaną na zlecenie.

– Po uprawomocnieniu się wyceny nieruchomości komornik  wyznacza termin pierwszej licytacji.  W przypadku braku chętnych na zakup nieruchomości wyznaczony zostaje drugi termin. Zakładając, że znajdzie się kupiec, następuje procedura sądowa o przybiciu, na które przysługuje zażalenie i po uprawomocnieniu się postanowienia o przybiciu i po spełnieniu warunków licytacji sąd wydaje postanowienie o przyznaniu własności, na które przysługuje zażalenie.

– Wskutek licytacji dłużnik traci prawo do lokalu i powinien się z niego wyprowadzić. W przypadku egzekucji komorniczych wymagane jest uzyskanie wyroku eksmisyjnego. Jednak sytuacja staje się niezwykle trudna dla nowego właściciela lokalu, ponieważ eksmisję dłużnika lub osób zajmujących nieruchomość można przeprowadzić wyłącznie gdy mają się dokąd wyprowadzić. Jeżeli nie ma takiej możliwości musi im zostać zaproponowany lokal socjalny i tylko w takim przypadku mogą zostać wyeksmitowani. W praktyce jest to niezwykle trudne i czasochłonne. Zgodnie z obowiązującym prawem nie można wyrzucić lokatorów na bruk. Chcę podkreślić, że egzekucja komornicza z nieruchomości jest niezwykle długotrwała, a efekt jej niepewny. Procedury związane z jej sprzedażą mogą trwać długie miesiące, a zwykle lata. To czas potrzebny na odzyskanie płynności finansowej i ponowny rozwój zawodowy.

Nasza Kancelaria pomoże Tobie w ochronie majątku, nieruchomości